在这里我们提出的观点是：房龄40年以上、没有经过整栋翻新的公寓楼（マンション）。
1、房龄40年以上：简单来说就是在新耐震标准（1982年）之前建成的房子。因为这种房子在性能和政策优惠上，跟新耐震标准之后的房子会有比较明显的区别，因此以此分割会比较有代表性。
2、没有经过整栋翻新：整栋翻新不是指大规模修缮，或者个别房屋翻新的情况，而是指以楼为单位的整栋翻新。这种情况在日本比较少见，由于施工方法、设计、预算的不同，翻新后的房子的成色与性能难以一概而论，所以这里先不做赘述。
3、公寓楼（マンション）：与公寓楼区别的主要是木造的一户建和普通公寓（アパート）。因为这两种建筑本身的物理耐久度，要远小于钢筋混凝土结构的公寓楼，且因为不存在管理组合，比较容易进行整栋翻新或者推倒重建的决策，因此与上一项类似。
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抗震性意味着房屋的安全性，目前日本市面上的老房子关于抗震性主要有以下3种情况：
1、通过耐震补强，使房子满足新耐震基准的房子；
2、从建成至今，始终维持旧耐震基准的房子；
3、房子年久失修，连旧耐震基准都不能满足的房子。
如何判断房子的耐震情况，其实只要拿到《耐震诊断书》即可。这份文件通常会在预约看房之后由中介交付（连同的还有房子的重要事项调查报告书），通过阅读里面的内容（或者让你的中介帮你解说），就可以知道房子属于以上哪种情况。
不过，并非所有的公寓都有进行耐震诊断的义务。对于没有进行过耐震诊断的房子，其耐震性就只有地震真正来临的时候才会知道房子抗震性如何。
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对于有耐震诊断书的房子，如果其结果为上述1的情况（满足新耐震基准），那么该房屋就可以享受所有相关的政策福利，例如：贷款减税、登记费用减免、给付一时金等。
房屋中介会非常积极地在广告上将这一结果标出来，相反，如果你在广告上没有看到诸如「耐震適合証明書取得済」「住宅ローン控除対象物件」之类的字眼的话，那99%的情况下这套房子就不满足新耐震基准。
反之，如果房子是上述2/3的情况，耐震诊断书也会明确记载具体情况。特别要注意的是对于第3类的情况，绝大多数银行对此房的评价都会非常低——这也意味着你只能通过现金或者极少数条件宽松的银行贷款购买。
而对于没有耐震诊断书的房子来说，银行则会具体根据房屋的情况，分别判断按照2还是3的情况处理——换言之必须尝试一次申请贷款才会知道结果。
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在这里给出的建议是：对于第1类的老房子，可以放心购买；对于第2类的老房子，则需要房子所在地的地震危险度进行具体分析，如果地震危险度较低也可以购买；对于其它情况的老房子，则不推荐购买。
关于老房子的物理寿命，目前常见的有以下两个疑问：
1、我看国土交通省的政策说钢筋混凝土结构的房子寿命只有47年，这套房子现在房龄40年了，应该日子不多了吧？
实际上，国土交通省给出的47年这个数字，指的是钢筋混凝土结构的房子的「法定耐用年数」。这个法定耐用年数，主要是税法的概念，用来为经营者提供一个进行摊销（日语是減価償却）的时间范围。
这个耐用年数的概念不仅出现在房地产中，像电脑、手表、软件、家具等商品中都有耐用年数。举个例子：电脑的法定耐用年数为4年，意为购买电脑的人在记账时最长能将这台电脑分4年进行摊销。实际上根据使用者对电脑的爱护程度、元件更换次数、使用方法等不同，报废年限不受限制。
买家只需要记住：47年仅仅是一个税法上的概念，与房子实际的使用寿命并没有直接关系。
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2、我在SUUMO、Homes上最老的也就只见过房龄50多年的房子，是不是50年以上的房子寿命到了都拆掉了？
为什么市面上少有房龄上超过50年的房子呢？原因很简单，日本在二战之后才开始大面积兴建钢筋混凝土结构的公寓住宅，在此之前，民间的住宅多以轻量的木质结构为主。因此从年份上推算可知，之所以50年以上的房子稀少，并不是因为50年就达到了房子的寿命，而是因为在日本房地产市场里是几乎不存在50年以上的公寓住宅的库存。
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相比于纽约、伦敦、巴黎三个西方老牌工业化城市，东京的50年房龄以上的公寓住宅库存比例仍然非常稀少。特别是纽约和伦敦，1/3以上的住宅都是50年以上的老房子，而100年以上的房子也不在少数。这一点也从侧面证明了，钢筋混凝土结构理论上的物理寿命，实际上是可以远超50年的。
1、有个性的翻新房多
这其实是由于日本的房地产行业的业态所造成的。我们通常看到翻新后再出售的房子，都是由购买再贩卖者经手的。这种业态可以理解为集合了中介、装修、设计、投资为一体的综合公司。
这种商业模型，要求房子在翻新后居住体验上必须有比较大的提升，消费者才能认同出售时的价格。因此房龄高、室内装修成色较差的老房子自然就成了他们的理想选择，从而也就导致了老房板块中翻新房的比例较高、挑选余地变大。
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相较于新公寓来说，翻新过的老房往往更具个性：首先从装修上来说，由于每套房子都是独立企划、销售的，因此常常会出现一些新公寓中难以寻觅到的独特设计，例如适合单身贵族和丁克的巨型单间（Studio）、为爱酒人士设计的留有酒柜区域的厨房、适合居家办公的迷你书房等。甚至在装修风格上也是花样繁多而大胆：北欧风、纽约布鲁克林风、西海岸风、咖啡风应有尽有，女性买家对此好评颇高。
另外，老房子还有一些相比新房不多见的设施，例如阳台爱好者追求的屋顶阳台、方便小户型住户收纳的外置仓库、月供极低的专用停车位等等。可以说是老房子的一大特色。
2.、房屋质量参差不齐
这点恐怕是在挑选老房子时最头疼的问题了。到底日本的建筑标准越接近现代越严格，老房子不可避免地会出现一些坑需要我们注意。这里用表格的形式来列举常见的质量问题和挑选时要注意的点。
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3、地段价值占比高
房屋的地段，往往会对其宜居性产生决定性影响，早期房屋的建立主要依据以下两点：
自然地理位置好：早期的建筑技术不如现代发达，特别在防范自然灾害（例如地震、洪水等）上是不如现在的。而这种自然要素短期之内是不容易改变的。因此从现在的视点来看，老房子往往都占据着地盘坚实、排水出色、少灾少变的「好地」。
地段发展潜力大：当然，不同于自然因素，这个因素是会随时间而发生明显改变的。在当时人们看起来宜居的地方，到如此有可能变成了鬼城一文不值，也有可能发展至今已变得身价百倍。未来也是一样，现在看起来宜居的地段，将来既有可能一文不值、也有可能身价百倍。
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那为什么一些老房子建了这么久都没有拆掉？无非就两种情况：
没有能力拆这栋房子。拆房子是要付出代价的，拆建都需要成本，拆除时居民如何安置是个问题，拆除后土地或者新建的建筑能否顺利出售也是个问题。对于管理问题严重的公寓来说，将来等待的很有可能不是拆除重建的命运，而是慢慢变成废墟的命运。
没有必要拆这栋房子。换句话说，这栋房子本身已经有足够多的价值。比如，室内环境足够舒适、便利的交通、优秀的管理等，使得它即使是一套老房子魅力也不输新房，因此没有拆除的必要。这种房子业界一般称之为古董公寓（ビンテージマンション），也是我们在挑老房子时所追求的终点目标。这种公寓尤其容易出现在小资型地段，因为这些地段的居民相对家境宽裕，对公寓的修缮管理上心；周边配套设施齐全、交通也比较方便。
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综上所述，如果老房子占据着的自然灾害较少的好地段，是得天独厚的优势，而如果房子周边地段属性良好、管理妥当的话，则前景无限，可以长期享受舒适宜居的生活；而如果房子周边地段堪忧、管理吃力的话，短期也许还能维持，长期来看必然会显著影响到生活质量。
目前市面上老房子每平米单价要远低于新房。在东京23区新房动辄就要100+万/平米的时代，一套翻新过的老房子在同等条件下大约只需要新房的5-6成，不可谓不便宜。低房价不仅能节约每月的开销，更重要的是让我们有更多的机会居住在更加便捷、舒适、甚至是梦寐以求的地段。
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从长期看，老房子的价格目前仍处于低位运行，维护得当未来仍然有可观的升值空间。根据日本房地产历年的数据：从泡沫经济新房为王的年代，到2016年二手房反超新房，仅仅用了不到30年的时间。而如今新房价格的居高不下，也在间接拉动老房的需求上涨。
二手房市场平均成交房龄连年上升、买取再贩卖市场规模更是急剧上升。再看回欧美老牌发达国家的房地产，翻新房市场占比与老房子库存占比也远超日本。我们有足够的理由相信，老房子的价值在未来能够走得更远。
总结一下，在进行日本房产投资时，老房子实际上也是不错的选择，然而购买的话需要进行详细的甄别，包括耐震诊断、管理状态、装修成色等，其中地理位置与管理状态往往是最关键的因素，而古董公寓往往是我们追求的终点目标。
